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| 2006年8月2日9:13:50(京港台時間) |
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多倫多Condo隨想（下）
【星星生活-星网讯】
作者﹕楊洪(newstarnet.com)
（接上期）(newstarnet.com)
**與發展商的“勾心斗角”(newstarnet.com)
不可否認﹐人都是追求利潤的﹐尤其是商人。地產開發商永遠不是因為慈善而賣房子﹐就像一個地產經紀也很難永遠免費開車帶客戶看房子而不要求交易。只不過熟話說﹐君子愛財﹐應取之有道。如果我們所有的人﹐敞開心扉﹐相互之間多一些了解和溝通﹐就會理解其中一些平常很難理解的道理。(newstarnet.com)
記得在國內做房地產的時候﹐正趕上1991年以後國家的宏觀調控﹐市場上充斥著大量的爛尾樓甚至是空置的現房。反觀現在多倫多﹐期房在沒有預售80%的情況下不開工。這是何等的市場差別。通貨膨脹造成原材料和人工的不斷上漲﹐新房的價格不上漲是很難的。而作為聰明的商人﹐發展商們是如何吸引買家﹐迅速地將期房賣掉的呢﹖這裡面就有許多的學問了。(newstarnet.com)
一般來說﹐買新房是不討價還價的﹐除非是大樓即將建成或已經建成﹐發展商為了清倉（Clearance）處理掉樣板房（Model Suite）和最後剩下的幾套﹐才會跟你談談價格。研究發展商的定價﹐有很多的學問﹐比如有的樓房﹐每層價差$800﹐有的每層價差$2500甚至$5000﹐朝向也有價差﹐其實不同的價差就意味著不同的選房策略。(newstarnet.com)
買期房真正要明白的是﹕在發展商預售期房核算成本的時候﹐通常他們計劃將出售的項目的30%左右的單位讓一部分人先得到﹐並給予價格上的極大優惠。這樣一來﹐就會在短時間內﹐迅速的將30%以上的房產售出。而後來的購房者發現﹐該項目竟然銷售的如此之好﹐自然會繼續爭購。這一點是充分地運用了人們的消費心理和從眾心理。也許很多人並不了解﹐真正的利潤點和風險的控制其實就是在這關鍵的一天甚至是這一個小時裡。當你的買入成本少于同一棟樓裡其他70%單元的成本時﹐你對風險的控制就比其他人更加游刃有余了。(newstarnet.com)
這就是為什麼﹐聰明的投資者平時就要做一個有心人﹐提前准備﹐預先獲知﹐系統而理性地找到好DEAL的原因。投資並不是你想投資的時候就一定有好DEAL的。好的機會往往稍瞬即逝﹐恰巧碰見的概率實在是太小了。相信這一點﹕機遇只會留給有准備的人。(newstarnet.com)
**研究“打時間差”(newstarnet.com)
其實在期房內部銷售與正式公開銷售的之間﹐我們就已經有一個時間差了。 (newstarnet.com)
買期房降低風險的真正玄妙就是在“打時間差”上。而時間差上的優勢是靠平時的准備和信用的積累得來的。沒有信用﹐就無從談起“打時間差”。關于“時間差”﹐這裡有一個很有意思的例子可以說明﹕一個專業和有實力的地產經紀真正給客戶帶來的利益和實惠是什麼﹖回扣﹐機會還是專業服務﹖(newstarnet.com)
前一段時間一個非常炙手的項目即將開始預售。兩個月前﹐我就開始做准備。當然這裡面包括許多在此不必詳訴的各種公關工作。加上以前信用的積累﹐我基本上得到來自該Builder總負責人的承諾﹐那就是﹕保證我的客戶在第一時間﹐被安排到靠前的位置﹐拿到相對好的Deal。(newstarnet.com)
在開場前的頭一天﹐一個客戶打電話給我﹐說他可以從其他經紀人那裡拿到回扣。沒有給回扣習慣的我欣然地接受了他的退出﹐並馬上安排了另一個有誠意的客戶。相信這個從我的客戶名單上退出的顧客可以獲得少許的回扣。但是根據了解﹐還是因為時間差﹐因為我通過努力工作而獲得先人一步的機會﹐我的客戶比這個退出的顧客在購買價格上便宜$12000/套﹐並且獲得相對靠前選戶型的優勢。雖然﹐這僅僅是一個很偶然的事件﹐但可以說明﹕一個盡心的地產經紀的努力方向應該是平時提高自己的能力﹐通過積累自己的能量帶給客戶更大的利益﹐而不是臨時抱佛腳﹐讓自己的客戶撿了芝麻丟了西瓜。(newstarnet.com)
更大的時間差是在以後交房的時候與需要住現房的人打時間差。這並不代表﹐找現房的人就吃虧了﹐其實他們也沒有吃虧﹐因為無論是通貨膨脹還是市場本身的變化﹐他們找現房住的時候﹐一樣是在現有的所有房源（POOL）裡找性價比最好的。(newstarnet.com)
關于時間差﹐其實還有幾個很有趣的規律。在期房預售時﹐你好象可選的很多﹐而在若干年以後﹐當後來的人們想買現住房的時候﹐其實他們會發現﹐可選的單元並不多﹐因為並不是每間房都是空著等你去挑的。而且﹐在任何一個正常的市場情況下﹐找現房住的消費群永遠會遠遠大于在同一時期願意購買一套兩三年以後才交付並打算到時候自己入住的人群的。(newstarnet.com)
而仔細研究過Condo大樓現房（二手房）買賣的人可能還會發現一個更有趣的現象﹐平均起來﹐在一棟大樓裡﹐什麼房子最先被賣掉﹖是在某一戶型的幾套標價中最低（前提是房屋狀況相差不大）的那一套先有Offer。請注意﹐我這裡所說的是標價﹐而不是成交價! (newstarnet.com)
**撿“垃圾”的人(newstarnet.com)
我常常把自己比喻為撿”垃圾”的人。因為說起來可笑﹐我這個Condo發燒友這幾年所買的Condo﹐都是客戶不要而退訂的單位。就象最近我買的一個兩室兩衛的單元﹐美國加州的客戶遠程委托我幫他們在一個VIP Special Event裡面買下的一個單元。本來我幫他們先預定的是一室一廳的單元﹐而由于想要的人太多﹐僅有的15套這種戶型沒有爭取下來﹐中午12:00到2:00這個項目售出的近30套單元中﹐我幫了其他3個客戶買下了預訂的單元。(newstarnet.com)
下午2:00過後﹐有一些新的單元Release出來﹐我發現有一套朝南的2室2衛單元放了出來﹐迅速給加州打電話﹐不錯﹐就要這一套。可簽合同的時候問題出來了﹐我發現下午2:00的價格已經比中午12:00的價格高出了整整一萬元。這樣不成﹐受人之托﹐哪能不盡職盡責﹖﹗我認為這樣對我的委托人不公平﹐于是找到發展商的總銷售負責人﹐最終把價格爭取回到漲價$10000前的價格。(newstarnet.com)
每個人都有自己做事的風格﹐謹慎的我不希望鼓吹市場是多麼的一片大好﹐更不保證現在投資是沒有風險的。任何時候都不能盲目樂觀﹐每一個真正懂投資的人必須要明白﹕投資都是有風險的﹐誰都不能決定未來的市場倒底是漲還是會跌。所以﹐買房和投資的決心都得由自己去下。我的任務就是在現在的市場中找到最好的deal﹐盡可能地降低風險﹔將實際的市場情況研究透徹﹐如實告知﹐在此基礎上﹐客戶如果要退﹐決不勸阻。(newstarnet.com)
雖然並不富有﹐不可能每一個退訂的單元我都要買下。但我心裡明白﹐推荐的項目是相對穩妥的﹐在目前的市場上是低風險的﹐甚至是無風險的。道理很簡單﹐這個項目所在的區域是我的工作區域﹐幫助過太多的人在這裡買房﹐租房。隨時關注市場變化的我知道﹐兩室兩衛同樣條件（現房其實很難有同樣的條件﹐越新的Condo﹐裝修得越高檔﹐比如全套的名牌廚房用具﹐比如客廳木地板等等）的現房的價格已經高出這套價格至少一萬﹐再加上當天2:00以前時差的一萬﹐已經能保證這一套的成本已經遠遠低于同類型的競爭單元。當成本低的時候﹐以後操作起來﹐無論是出租還是出售﹐至少風險就低了很多。(newstarnet.com)
**愛人﹐朋友和情人(newstarnet.com)
談起買房的用途﹐有自住房和投資房的分別。許多不了解房地產的人分不清這其中的區別﹐在買房或投資的時候概念模糊﹐無所適從。為了區分﹐我會想起三種人﹕愛人﹐朋友和情人﹐你能想想這三者之間的區別嗎﹖(newstarnet.com)
不管住的是什麼房子﹐只要是自己住的房子﹐包括Condo和House﹐其實就是一個家。在平時和客戶看房子的路上經常談起﹐房子不在大小﹐關鍵是我們在尋找一個家﹐一個唯一讓自己避風的港灣。住著再豪華的宮殿﹐沒有溫馨﹐沒有親情﹐生活同樣也不會幸福。我把這個家比做愛人。家就象愛人一樣與我們朝夕相處﹐需要我們無時無刻的關心﹐愛護。所以尋找家的過程就象是尋找心中的愛人﹐可能就只能是你自己最喜歡的那個﹐抑或是最適合你的那個﹐也應該是你的唯一。(newstarnet.com)
用做投資的物業﹐是我們的朋友﹐是一種友誼﹐他為我們默默的工作。君子之交淡如水﹐多一個朋友﹐多一條路﹐你的生活就更豐富了一些﹐有時可能也會帶來一些麻煩﹐但他畢竟不是你生活的全部﹐朋友可以是多樣的﹐並不一定是你的唯一﹐Condo的投資就是我們的朋友之一。(newstarnet.com)
而那些既用來自住﹐又有投資意味的選項﹐可能就可以理解為你的情人了。比如說你在海濱或者湖邊的度假屋……情人是一個太敏感﹐太復雜的話題﹐以後再找機會討論。(newstarnet.com)
無論是愛人﹐朋友還是情人。選擇對Condo的投資其實就是一種對生活的品味﹐也是一種情感的表達。(newstarnet.com)
如果你有心﹐你會驚奇地發現﹐多倫多的Condo大樓也是有性別的﹐甚至還有性格。偶爾﹐你也許會在公共汽車裡發現遠處一位風姿綽約的美女亭亭玉立在城市的中央。同樣你也許在高速公路上不經意間看到幾個偉岸的俊男高聳屹立在遠方。有時不得不被他們優美的線條﹐端莊的外形﹐挺拔輝宏的氣勢所震撼。到這個時候﹐你會感覺到﹐多倫多其實是個充滿生機和活力的城市。(newstarnet.com)
生活應該是彩色的﹐並不應該只有灰色和抱怨﹐不同的人抱著不同的心態去面對生活。不同的際遇﹐也會給人不同的感受。生活在多倫多的人們也是如此。不同的人甚至同一個人在不同的時期也同樣有不同的選擇﹕坐擁恬靜淡雅的田園生活﹐亦或享受燈火斕傦d畝際忻讕啊〉拖蠖嗦錐嗟囊梗□澇恫蝗鄙𦴪寺□謀浠茫�(newstarnet.com)
根據調查﹐中國大陸來的新移民中﹐大約30%已經或正在考慮回國發展﹐還有相當一部分同胞﹐由于剛剛來到北美這片土地﹐工作和生活還不穩定。本文獻給願意並正在這裡艱苦奮斗的人們。無論是在艱難的時候﹐還是在順利的時候﹐選擇積極樂觀還是消極悲觀的態度面對生活﹐完全在我們自己。和大多數國內來的移民一樣﹐現在的我並不十分富有﹐條件其實不如在國內的時候。但是我知道我們需要的是清醒地認識自我﹐尋找合適的機會﹐重新開始。而不必瞻前顧後﹐患得患失。無論是生活還是投資﹐都需要時間和腳踏實地地努力去積累。經歷過奢華與沒落﹐也許更能讓人明白建成一棟大廈的道理﹕越高的大樓需要越深的地基。我們每一個剛到北美來的人﹐都需要一個重新打地基的心理准備和過程。像小草一樣﹐用積極的心態面對現實﹐隨時告誡自己﹐虛心地學習﹐認真地工作﹐誠實做人﹐自己的Condo大樓就會慢慢建成。（完）
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