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| 2008年7月5日5:1:14(京港台時間) |
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獨善其身加拿大樓市“領秀”北美
【星星生活-星网讯】
第一財經日報/在全球次貸危機泥潭中苦苦掙扎的美國房地產價格大幅跳水﹐從最高峰回落30%~60%不等﹐至今尚未有結束疲軟局面的跡象。相形之下﹐毗鄰美國的加拿大房地產市場至今仍可用盛況不減來形容﹐成交價格依舊持續攀升﹐次貸危機對其影響看上去微乎其微。(newstarnet.com)
日前加拿大地產協會（CREA）發布的最新統計報告顯示﹐由于大量放盤房屋涌入市場﹐促使5月份重售房屋（二手房）掛牌數量連續第二個月創出歷史新高﹐並比4月增加2.2%﹐達到54029套。同時CREA針對全國25個主要市場的月報統計顯示﹐5月份全國重售房的平均房價繼續上升1.1%﹐達到337071加元。此前加拿大TD道明銀行的研究報告指出﹐2002至2007年間全國房價平均每年上漲10%﹐而歷史性平均漲幅只是每年4.5%﹐亦即近年來的漲幅是平均持續漲幅的2倍有余。(newstarnet.com)
一邊是風聲鶴唳的美國房地產市場﹐一邊卻是依舊鶯歌燕舞的加拿大房地產市場。同處北美的兩大經濟體在房地產業方面的表現卻截然不同。(newstarnet.com)
加拿大也有宏觀調控(newstarnet.com)
中國人民大學經濟學博士､加拿大天合地產經紀公司（REAL ONE）首席經濟學家兼市場分析師徐華飛接受《第一財經日報》專訪時認為﹐加拿大房地產市場的價格形成機制主要是由自由市場的價格形成機制和政府宏觀政策調控綜合作用的結果。(newstarnet.com)
“目前的市場價格主要是由市場經濟中的供求關系決定的﹐但政府的宏觀控制政策諸如央行基准利率與貸款政策､投資與經濟發展､新增就業人數與失業率､消費者價格指數與消費者信心､物價上漲與通貨膨脹率等主要宏觀調控指標起到推波助瀾的作用。而加拿大房地產市場的未來趨勢﹐將取決于加拿大經濟狀況﹐包括很多影響因素﹐如美國經濟疲軟與回升乏力﹐美國次級房貸危機所引發的全球金融動蕩﹐信貸成本加大加劇全球經濟下挫﹐受困美國經濟和全球經濟的影響﹐加拿大經濟發展趨緩﹔加元升值﹐出口受阻﹐嚴重打擊加國制造業﹔一些行業如金融和航空運輸業績下滑﹐導致失業率上升﹔加之石油和能源價格飆升﹐食品和日用消費品價格上揚﹐通貨膨脹壓力激增﹐消費者信心指數下降。”(newstarnet.com)
徐華飛強調﹐在經濟發展趨緩和通貨膨脹雙重作用下﹐加拿大房地產市場連年火爆的局面實際上已經風光不再﹐初露調整端倪。今年上半年的一個顯著特征﹐就是成交量下降﹐價格漲幅不斷減小﹐因此未來市場逐漸回歸理性､價格調整亦大勢所趨。(newstarnet.com)
“例如6月份前兩周﹐大多倫多地區（GTA）房地產重售市場成交量持續大幅下降﹐價格雖不斷上漲但漲幅進一步回落的情勢﹐應當是大多倫多地區房地產市場調整的重要信號。此前5月大多倫多地區房產價格上漲了4％﹐但成交量下降16％。多倫多市房產價格則上漲了3％﹐成交量卻下降了19％。我曾極力反對多倫多市當局開征新的土地轉讓稅﹐目前看來相關的長期負面效應明顯加劇﹐使得多倫多市房地產重售市場隱懮重重。”(newstarnet.com)
加拿大不存在次貸美加樓市不具可比性(newstarnet.com)
全北美最大的房地產中介公司Remax資深房地產經紀人姚必全昨日在接受《第一財經日報》專訪時表示﹐談到美國和加拿大房地產市場的比較﹐不可避免地要談到紐約華爾街（Wall Street）和多倫多的碑街（Bay Street）。“前者是美國乃至全世界的金融中心﹐後者是加拿大的金融中心。我個人一直在業余時間從事北美股票的投資和交易﹐包括股票以及衍生品指數期權的交易﹐所以對于這個市場十分熟悉。房地產是一種非常特殊的交易商品﹐總體來說﹐多倫多的房地產價格從1996年的低谷以來已經連續上漲了11年﹐每年的平均漲幅都不大﹐基本都是個位數的增長﹐1996年多倫多獨立屋（即所謂的獨立別墅）的價格平均為19.8萬加元﹐2007年為37.6萬加元﹐2008年已經過去半年﹐6月份的平均價格官方統計數據還沒有出來﹐我個人估計在40萬加元左右﹐累計漲幅對比1996年已經翻倍。”(newstarnet.com)
“多倫多的房價雖然歷經11年的上漲﹐但是由于不存在次級貸款的問題﹐所以與美國是完全兩個不同的市場﹐沒有什麼可比性。唯一可比的恐怕就是前面提到的紐約了。加拿大畢竟還是一個移民國家﹐每年30萬左右的移民﹐一半左右進入多倫多﹐這個數字又是美國即使紐約也無法比擬的。相比紐約的房價﹐即使是芝加哥的房價﹐多倫多的也不高。譬如曼哈頓的高檔樓盤價格已經在3000美元/平方英尺（一平方米約合10.7639平方英尺）以上﹐多倫多的樓價即使市中心第一標價的Trump大樓的價格也不能望其項背。”(newstarnet.com)
徐華飛博士則認為﹐同處在北美地區﹐但加拿大房地產市場與美國房地產市場有相當大的不同。“首先﹐加拿大經濟不同于美國經濟。美國經濟是全球擴張型的﹐以資本全球化推動市場全球化﹐受全球經濟影響較大﹔而加拿大經濟是資源依賴型的﹐經濟基礎比較穩固。由于失業率低﹐家庭收入穩定且淨資產額高﹐支付能力強﹐消費者信心足﹐購買力較強﹐房地產需求相對旺盛。”(newstarnet.com)
“第二﹐加拿大金融體系和金融政策相對保守穩健。房地產貸款市場金融創新能力弱﹐遠遠落後美國﹐不存在次級按揭貸款市場金融風險危機。加拿大人不像美國人那樣依靠高風險融資方式買房﹐次貸比例很低﹔大量來到加拿大的移民則更加穩健﹐首付款比例高﹐償還能力強﹐取消抵押品贖回率很低。第三﹐加拿大﹐特別是大多倫多地區房市依然穩健﹐供需相對平衡﹐購銷兩旺持續12年﹔西部區由于油砂等能源資源開發﹐帶動西部經濟發展強勁﹐前幾年房地產市場更加火爆。最後﹐加拿大大型金融機構債務狀況良好。因此﹐購房者不必擔心是否申請到按揭貸款﹐短期內亦不必過多擔心貸款利率上漲﹐合格的貸款人能夠負擔較多的首付款（如超過20％）﹐銀行還將可能以優惠的利率批准按揭貸款。”(newstarnet.com)
姚必全從其切身經歷體察加拿大房產市場的微妙變化﹕“今年幾個月多倫多的房屋成交量和去年同期比降幅較大﹐但是平均價格仍然沒有下降﹐漲幅趨緩﹐不過這也給投資者帶來更好的入場機會。因為以前加拿大房產市場基本上是一個賣方市場﹐好一點的房子經常是多個offer（競價）然後高出賣方要價很多成交。現在基本可以說進入了一個買方市場﹐買家有更大的主動權﹐有點經驗的房地產經紀人都可以比較容易地為自己的客戶談到低點的成交價格。我在上個月為客戶購買的一套房子要價110萬加元﹐最後經過艱難的談判談到98萬加元成交﹐創下了該地區的最大砍價幅度紀錄。這個如果放在去年幾乎是不可能的事情（mission impossible）﹐但是現在確實是對買家非常有利的時候。”
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