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| 2007年3月15日0:4:55(京港台時間) |
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從安省法院的一個判例看地產經紀的權利
【星星生活-星网讯】
聰明將把我們引向何方﹖ 地產周刊南音/2004年出國前夕﹐我在國內處理房產。女中介人把一位女客戶帶來﹐然後寸步不離地跟著﹐不讓客戶有片刻逃離她的視線。給我的感覺﹐這客戶就像是從監獄出來放風的女囚﹐那個中介人就是一女法警。我一介書生﹐哪裡想到那麼多﹐只是覺得怪怪的。臨走的時候﹐客戶和我握手﹐我一愣﹐感覺到手裡有個小紙片片﹐她沖我意味深長地一笑。當時太太已先遣出國﹐我已是干柴一根﹐這曖昧的一笑﹐當場令我內心一熱﹐差點自燃。等到�E噠�E噠的高跟鞋聲消失殆盡﹐我松開汗津津的手﹐看到的是一個電話號碼……。(newstarnet.com)
各位大概也看明白了﹐這位客戶是想過河拆橋﹐撇開中介﹐和我私交﹐省掉那筆為數不少的中介費。咱們這個無比推崇諸葛亮的民族﹐鬼點子真是多啊﹗(newstarnet.com)
我當時和中介簽有合同﹐而且臨出國前﹐百事纏身﹐哪有工夫去應付這些瑣事﹐所以沒有見色起意。再說﹐人家看上的是我的房子﹐也不是真的看上我。(newstarnet.com)
最近﹐我的一位做按揭經紀的朋友､信達金融公司總裁張義夫給我講了一個故事﹐讓我感慨﹕中國人把這種聰明又搬到加拿大來了。(newstarnet.com)
發生在張義夫身上的這個故事是這樣的﹕一位新世界地產的經紀給他介紹了一個華人顧客﹐可是等他為這個顧客做完按揭﹐對方卻告訴他﹐房子不買了。問為什麼﹖說是房子有問題。問有什麼問題﹖答曰太太看不上。但是﹐二個月後﹐這個顧客又來找他﹐還是同一幢房子﹐只是變成了私售﹐房價也少了8千。據這位顧客透露﹐自從通過經紀認識後﹐買賣雙方即商定﹕40多萬的房子﹐中介費約2萬﹐太便宜了就跑跑腿的經紀。既然如此﹐這錢不如咱倆分了。賣方和經紀簽有賣房協議﹐沒關系﹐反正協議還有兩個月就失效了﹐我們不怕等。于是﹐協議失效一個月後﹐這筆私售成交了﹐雙方各賺1萬﹐皆大歡喜。只是苦了雙方的地產經紀﹐付出了大量的勞動﹐卻一無所獲﹐白白替人做了嫁衣。(newstarnet.com)
如果你和經紀談起這個話題﹐相信他們中的很多人都會有一肚子的苦水和委屈。但是﹐上法院打官司﹐太復雜﹐太耗時﹐如果拿不出確鑿的證據還不一定能贏﹐不值得﹐有這工夫還不如再去爭取幾單新生意。所以只好將這難言之隱﹐一忍了之。(newstarnet.com)
問題在于﹐如果一味容忍﹐就會助長這種風氣。最近﹐安省地區法院的一個判例﹐相信會使不少經紀大出一口“惡”氣。(newstarnet.com)
2003年﹐Sohan Gidda和一位地產經紀簽了合同﹐委托其出售他的房產﹐同時請了一位Brampton的律師做他的交易代理。故事就發生在三者之間。Gidda在和地產經紀簽了合同之後﹐私下裡又找到了一位買主﹐然後就進入私人交易程序﹐完全不告訴自己的地產經紀。2004年2月12日﹐賣方委托協議失效﹐2月底﹐這宗私售交易成交了。Gidda自然是欣喜異常﹐由于自己的“聰明”﹐輕而易舉就省下了上萬元的經紀費。但這位地產經紀不甘心就這麼被人耍﹐得知此事後﹐于是和那位律師聯系﹐居然從秘書那裡拿到了“Private Sale Agreement”（私售協議書）復印件。證據在握﹐該經紀一紙告到了Small Claim Court。由于證據確鑿﹐法庭判該經紀勝訴﹐要回了本該屬于自己的000佣金。Gidda煮熟的鴨子又飛了﹐自然不甘心﹐于是怪罪于律師﹐一狀把該律師告到Small Claim Court﹐理由是律師工作失誤﹐任意泄露客戶的個人信息和文件。Small Claim Court判定律師工作是有失誤﹐但鑒于Gidda付給地產經紀000賠償金發生在他起訴律師之前﹐所以律師並無歸還他這000損失的責任。Gidda不死心﹐于是上訴到安省地區法院（Ontario Division Court）。2006年10月﹐法官John R.Sproat作出如下判決﹕(newstarnet.com)
首先﹐Gidda確實是由于律師的行為受到了損失﹐但他不能證明確實是律師的失職使他遭受如此損失。理由是﹐地產經紀是先知道“私售”這件事才和律師樓聯系的﹐地產轉移是“公眾記錄”﹐地產經紀有權知道﹐而當事人有責任告訴真實的事實。最後法官John R.Sproat寫道﹕“對我而言﹐要知道你遭到了多大的損失是很困難的。你和別人簽下了合同﹐然後又和另一個人達成在這個合同下的交易﹐最後被抓住了﹐你受到了損失﹐你又想將這種損失轉嫁到律師身上﹐我不接受你這種說法。沿用幾百年的加拿大公法有這樣一個原則﹕法庭只對“清白的人”（Clean hands）提供幫助﹔如果一個人本身就“不清白”（unclean hands）﹐那法庭是不會站在他一邊的。”(newstarnet.com)
這樣﹐Gidda又輸了﹐而且這一次是最終結果（Small Claim Court的最終上訴法庭為安省地區法院）。他一共輸了3次﹐第一次輸給了地產經紀﹔第二次輸給了律師﹔第三次上訴﹐又輸給了律師。三次費用超過了2萬﹐這才真叫賠了夫人又折兵。(newstarnet.com)
在這裡﹐筆者首先希望經紀們在遇到不公平待遇時﹐要敢于拿起法律武器﹐維護自己的合法利益。同時也要規勸那些愛耍小聰明的人﹐自古以來﹐聰明總被聰明誤。莊子講過一個很有趣的故事,說人們為了防盜,就把家裡值錢的事物都箱之,包之,還唯恐不結實,又用繩捆之,鎖牢之,這就是人類的智慧。可是人類卻沒想到,這樣做豈不是更方便大盜了嗎?大盜一來,省了到處亂翻,抬了箱子就走,這時候你的箱子捆得越緊,鎖得越牢他越高興。所以聰明人很多時候是在給別人做嫁衣。(newstarnet.com)
人在世上走一遭,最不能玩的﹐就是小聰明。我們身在國外,經常會覺得老外很傻,沒腦子似的。實際上是我們中國人聰明過頭了,變成了小聰明。中華民族有五六千年的文明史﹐可為什麼我們在很多方面都比別人差呢?我看答案就是聰明過頭了。前幾年到德國,一位德國朋友對我說:德國人是一個聰明人領一群傻子。我理解這個傻應該是象傻瓜相機,傻,但是好使﹔而中國人卻是一個聰明人領著一群自以為更聰明的人。國人真是"難得糊涂"啊!(newstarnet.com)
筆者喜歡研究歷史﹐每當有人問我﹐中國歷史上﹐你最不喜歡的人是誰﹖我總是毫不猶豫地說﹕諸葛亮。這個千百年來被中國人推崇的“智多星”﹐在我眼裡只是一個一味耍小聰明﹐根本不講道義的人。一個整天自比為管仲､樂毅的人﹐竟然假清高﹐要人家一請､二請､再三請。結果一出山﹐不想著怎樣統一國家﹐出手就把中國分成三塊。他借東吳的荊州不還﹐利用劉璋的宗族情結騙取益州﹐無不聰明的令人叫絕﹐又不道德的令人發指。但是﹐中國人推崇他的智慧﹐卻不追究他的不道德。一代又一代中國人以他為榜樣﹐一個個變的比猴子還精﹐精到別人當你為鬼神而遠之。(newstarnet.com)
其實﹐人何妨“愚”一點。春秋時衛國大夫寧武子﹐“邦有道則知﹐邦無道則愚。”孔子感嘆說﹕“其智可及也﹐其愚不可及。”可見‘愚’也是一種境界﹐一種比“智”更不可企及的境界。
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