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| 2006年6月3日23:18:45(京港台時間) |
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溫州商人透露炒房內幕﹕成功要附和“3個必須”
【星星生活-星网讯】
央視《經濟半小時》播出節目《溫州人透露炒房內幕》﹐以下為節目內容實錄﹕(newstarnet.com)
只要一提起房子､房價﹐話題總會繞到溫州人身上﹐因為溫州炒房團的名聲實在太響了﹐他們似乎是撬動房價最有力的那根杠杆﹐所過之處房價攀升﹐溫州炒房團真的有這麼神嗎﹖今天就來認識一位溫州的黃先生﹐他早在1998年就開始投資房產﹐從住宅﹐商鋪﹐寫字樓到工業用地﹐都是他的投資對象。(newstarnet.com)
溫州人喜歡投資實業的不動產求求房產(newstarnet.com)
雖然下著雨﹐黃先生還是興致勃勃地帶著記者去看他的一處房產﹐這處房產是當年黃東升從政府的競拍中買下的﹐底樓租出去做了一個小超市﹐樓上則租給人家做了服裝廠。(newstarnet.com)
黃東升﹕“98年的時候﹐這兩間是政府投標投下來的﹐賣給我﹐56萬﹐那邊是24萬6﹐80萬8千。”(newstarnet.com)
黃東升告訴記者﹐這樓上樓下的幾個單元一共有900多平米﹐他當年買下時才900塊錢一平米﹐一共才花了80多萬﹐當年租出去就租了一個好價錢。(newstarnet.com)
黃東升的一套買房的經驗是投資一處房產必須具備3個條件﹕租金一定要抵得上銀行的利息﹔出手要快﹔第3個才是增值。(newstarnet.com)
葛先生買房遵循著﹕買進靠耐心﹐觀望靠信心﹐持有要有信心。即使買過來﹐有些下降﹐那也不怕﹐因為房子建好後肯定會漲。(newstarnet.com)
黃﹕“超市從2萬開始租﹐租到今年3萬7。”(newstarnet.com)
樓上服裝廠的租金開始是7萬5後來漲到了9萬﹐由于這處房產在溫州市的西南郊的一個鎮的中心﹐位置較好﹐當時租戶一次就和他簽了5年的合同。(newstarnet.com)
老板﹕“現在找店面也比較難找﹐一下子開下去要搬總是麻煩﹐當時一下簽了5年﹐現在又簽了3年。”(newstarnet.com)
黃東升告訴記者﹐這是他最得意的投資之一﹐因為到現在﹐這處房產的租金已經完全可以抵當年的投資了。(newstarnet.com)
黃東升﹕“5年他們的租金已經基本上保本了﹐租金已經基本上租回來了﹐房價都租回來了﹐樓下租金1/3﹐樓上2/3﹐8年收回成本了﹐0成本了。”(newstarnet.com)
8年就收回了投資成本﹐而更讓黃東升得意的是﹐這處當年位置並不特別好的地段已經大大地升值﹐房價從當年的每平米900元漲到6000多元。(newstarnet.com)
黃東升﹕“現在漲到6000多了﹐店面漲到1萬2﹐漲了5-6倍﹐現在是淨資產﹐價值500萬﹐不到十年淨賺500萬﹐將來還會升值﹐區政府搬過來﹐新火車站在這兒。”(newstarnet.com)
黃東升投資房地產﹐在溫州人中間也算得上是比較早的﹐他告訴記者﹐溫州的民間資金多､房源少﹐對房子的需求量大﹐因此大家最先是在溫州本地搗騰房子﹐但溫州地方小﹐本地土地存量少﹐後來很多人就把眼光轉向外地﹐不過﹐更重要的原因是溫州人喜歡投資實業特別是不動產﹐他們不願炒股､炒期貨﹐只肯買房。(newstarnet.com)
黃東升在溫州開了一家專門生產辦公家具的工廠﹐而黃東升對記者津津樂道的不是這些家具本身﹐而是在談設計這些辦公家具時對空間佔有的理念﹐這是他從投資寫字樓出租時得到的啟發。(newstarnet.com)
黃東升最早開始投資房產是在1996年﹐當時他以每平米3800元的價格買了一套房子﹐本來打算自己用﹐後來他把房子出租後﹐發現每個月的租金就有2500元﹐他于是又買了一套﹐這兩套房子在1998年就漲到了6000多一平米﹐嘗到了甜頭的黃東升于是開始不斷投資房產。(newstarnet.com)
黃東升﹕“那個時候做樓怎麼做﹐溫州人定金一放進去就可以拿到20萬的回報。”(newstarnet.com)
黃東升告訴記者﹐當年﹐溫州人時興買樓花﹐由于當時對按揭沒有限制﹐買幾套都行﹐許多人就是看中了投資房產較大的升值空間﹐開始投資房產。(newstarnet.com)
黃東升﹕“最多的那套房子是從30萬定金交進去﹐按揭做了70萬﹐3個月以後就賣到150萬﹐30萬賺50萬。”(newstarnet.com)
由于溫州本地的房源太少﹐後來在房地產市場興起後﹐黃東升開始把眼光轉向北京和上海﹐在北京﹐他主要是投資寫字樓﹐然後出租﹐2001年﹐他和10幾個老鄉在中關村連手買了一層寫字樓﹐專門出租給剛畢業的大學生﹐為此﹐他還專門委托了一家網站做市場調查。(newstarnet.com)
黃東升﹕“在北京做市場調查就花了10萬塊錢﹐調查結果是北大和清華的學生畢業出來是5千塊錢的工資﹐但是要1千塊錢租房子﹐1千塊錢租寫字樓。”(newstarnet.com)
黃東升把這些寫字樓隔成8平米左右的小間﹐配備好生活和工作設施﹐專門出租給剛畢業的大學生﹐結果﹐在許多寫字樓都租不出去的情況下﹐他的寫字樓別人排隊搶租。(newstarnet.com)
黃東升﹕“回報率那時候是15%﹐現在將近18%左右。”(newstarnet.com)
而在上海﹐黃東升主要投資小型公寓﹐他投資的樓盤主要是地段好﹐交通方便﹐且周圍寫字樓多的地方﹐便于出租。(newstarnet.com)
黃東升﹕“我想在地鐵邊上﹐大學城邊上﹐就是車程不到5分鐘的路我會買的﹐一個就是針對老外使館區這邊的﹐還有就是高級寫字樓邊上那種小套型的﹐租給白領的大學畢業生的﹐這些對象住﹐它才有穩定的回報。”(newstarnet.com)
黃東升給記者講了這樣一個故事﹐當時﹐他在上海購房時﹐一個老太太和他同時看中了一套住宅﹐在簽約時﹐老太太猶豫了﹐黃東升買下了﹐結果這個樓盤升值很快﹐一年後﹐老太太多花了20萬從黃東升手裡買回了這套房子。(newstarnet.com)
黃東升﹕“一年以後她給我賺了20萬﹐她那個時候以為房子會便宜不買。”(newstarnet.com)
炒房要附和“3個必須”(newstarnet.com)
黃東升給自己總結了一套買房的經驗﹐投資一處房產必須具備3個條件﹕租金一定要抵得上銀行的利息﹐還有一個出手要快﹐第3個才是增值。(newstarnet.com)
黃東升﹕“3個必須符合兩個﹐要麼你出手難一點也沒事﹐租金抵了增值快﹐要麼就是出手方便增值快﹐更重要的是利息一定要抵得起房租﹐要不然就會虧死的。”(newstarnet.com)
黃東升告訴記者﹐投資房產﹐升值空間最少要達到百分之六才可以完成原始積累的百分之十二﹐如果達不到就會虧本﹐為此﹐黃東升給自己計算出一套投資房產的盈利公式。(newstarnet.com)
黃東升﹕“投資回報要達到銀行的存款利息和貸款利息兩者加起來的平均數﹐比如存款2厘7﹐貸款5─6厘﹐加起來除二﹐一年要達到6%﹐而且房子一定要增殖在6以上﹐一年有10%的投資回報﹐這就是屬于一般的投資﹐穩健的﹐買過來比如說是50萬﹐明年租金2萬5﹐明年價值55､56萬左右﹐要不然你這個投資是虧本的。”(newstarnet.com)
黃東升告訴記者﹐這些年投資房產他幾乎從來沒有虧過﹐就是因為他給自己訂下的這個贏利點。(newstarnet.com)
黃東升﹕“沒有﹐因為我見好就收﹐還有﹐有一個潛伏期在那裡﹐這段時間我潛伏下來﹐房地產是一個曲線﹐漲高﹐你要抓住最高點﹐買過來最高點﹐這才是利潤空間。”(newstarnet.com)
記者﹕“跌下來你該怎麼辦﹖”(newstarnet.com)
黃東升﹕“出租﹐把風險轉嫁給別人﹐所以買樓時要選擇有回報的東西。”(newstarnet.com)
黃先生說﹐商品房本身就是商品﹐有買才有賣﹐他與其他的投資者的不同之處﹐就是把投資房地產專門當作一門生意來經營﹐先進行前期考察﹐把市場環境摸清楚了﹐再做出決斷﹐其實﹐黃先生與一般的投資者還有一個不同的地方﹐是他還投資工業用地﹐出租廠房。(newstarnet.com)
在認識了溫州的房地產投資者黃東升﹐從1998年開始﹐他已經在房地產市場上摸爬滾打了整整8年﹐隨著對市場的了解越來越多﹐他的投資范圍也越來越廣﹐不僅投資買住房﹐還進入了一個絕大多數炒房一族都沒注意的地方﹐工業用地。(newstarnet.com)
在溫州郊外不遠的地方﹐是黃東升自己開的一家汽車修理廠﹐這處房產是當時他投標買下的工業用地。(newstarnet.com)
黃東升﹕“修理廠是和他們一起搞的﹐樓上是出租的。”(newstarnet.com)
黃東升告訴記者﹐他在外地主要投資住宅和商鋪﹐而在溫州﹐他投的最多的是工業用地﹐只要有工業用地拍賣﹐他都要去競拍。(newstarnet.com)
黃東升﹕“做生意有興有衰﹐生意衰了後﹐地就騰出來了﹐不行了抵債了﹐競拍拍過來的。”(newstarnet.com)
處廠房共有3000多平米﹐黃東升只花了很少的錢就買了60年的產權﹐他把樓上的房子租了出去﹐樓下的廠房緊靠公路邊﹐車流量很大﹐黃東升就和朋友合伙開了個汽車修理廠。(newstarnet.com)
黃東升﹕“工業用地的生存空間大一些﹐政府用地嚴格卡了﹐用地很緊張的情況下﹐溫州有些小企業需求量還是很大的。”(newstarnet.com)
由于投資工業用地需要大量的資金﹐且有政策風險﹐還需要很好的信息源﹐一般人操作起來比較困難﹐黃東升告訴記者﹐自己當時就是看准了溫州的個體小企業多﹐而這些企業又大量需要廠房﹐自己邊開始投資別人並不看好的工業用地﹐而投資工業用地的風險很大﹐資金需求量也大。(newstarnet.com)
黃東升﹕“工業用地並不象住宅﹐但租賃市場很好﹐第一個看你自己這個地用不用得起來﹐用不起來﹐看市場的需求怎麼樣﹐看政府對這個地有沒有規劃變化﹐風險﹐工業用地並不象住宅一樣被看好﹐出手､政府控制､城市改建有很多風險在裡面﹐風險很大﹐資金也很大。”(newstarnet.com)
由于工業用地的風險較大﹐黃東升的廠房經常是一部分用于自己辦企業﹐一部分出租﹐此外﹐他還以自己的廠房入股的形式參股到別的企業﹐而他自己也投資了汽車修理﹐家具﹐鞋業﹐服裝﹐電鍍廠﹐網吧等行業﹐而投資房產﹐只是他諸多產業的一部分。(newstarnet.com)
黃東升﹕“房產永遠不會超過20%﹐主業和副業是兩碼事﹐所以說我要奉勸別人﹐不要自己全部的東西投在裡面﹐房地產畢竟有風險。”(newstarnet.com)
溫州本地樓盤供不應求(newstarnet.com)
黃東升炒房8年﹐炒出了自己的心得﹐那再來認識溫州的另一位葛先生﹐和黃先生比起來﹐他投資的資金量小一些﹐但同樣經驗豐富﹐他的投資原則是只買溫州本地房子﹐不買外地房﹐他的道理是什麼﹖(newstarnet.com)
在溫州春季房展會開幕的日子﹐從事房地產投資的葛先生一早就趕到溫州展覽中心看房展。(newstarnet.com)
葛先生﹕“那個樓盤給我﹐這些都是外地的樓盤﹐上海的商鋪。”(newstarnet.com)
和別的城市不一樣﹐溫州的房展會上﹐溫州本地的樓盤反而很少﹐大量的是外地的樓盤到溫州來做推廣﹐而葛先生直奔本地的樓盤而去。(newstarnet.com)
記者﹕“你現在對哪個樓盤感興趣﹖”(newstarnet.com)
葛先生﹕“我對本地的﹐只看本地的。”(newstarnet.com)
溫州一個被大家普遍看好的樓盤﹐看樓的人空前火暴﹐葛先生對這個樓盤表現出濃厚的興趣。(newstarnet.com)
葛先生﹕“這個樓盤他不賣﹐看這上面﹐那面是小高層﹐整個還沒有開盤﹐整個有100畝地﹐地段好﹐買都買不到。”(newstarnet.com)
葛先生對樓盤的每一個細節都認真進行了咨詢﹐葛先生告訴記者﹐由于溫州本地的樓盤較少﹐而需要房子的人又很多﹐因此﹐本地樓盤往往供不應求﹐房展會上的這些樓盤都等不到開盤﹐許多就被從內部買光了﹐一些樓盤甚至需要關系才能買到。(newstarnet.com)
記者﹕“是否要買一套﹖”(newstarnet.com)
葛先生﹕“找了熟人﹐訂了一套﹐一般人買不到。”(newstarnet.com)
葛先生說他已經看好了這個樓盤﹐由于現在溫州市中心可以開發的好樓盤太少太少﹐因此﹐即使投入的資金量會很大﹐他也要不惜一切代價拿下來。(newstarnet.com)
由于溫州本地房源少﹐當地的許多房產投資者都紛紛組團到外地去投資﹐但葛先生卻堅守自己的選擇﹐只在溫州本地置業﹐他認為自己對外地的情況不熟悉﹐風險大﹐還要到外地考察很麻煩﹐這條簡單的投資原則能給他帶來多少回報﹖(newstarnet.com)
與很多喜歡組團到外地投資的溫州人截然相反﹐葛先生只買溫州本地的房子﹐這也很讓人擔心﹐畢竟溫州地方小﹐市場容量有限﹐專在一個地方投資﹐會不會難以出手﹐把自己的錢都砸在裡面﹐葛先生說﹐這點他從來不擔心﹐因為溫州的二手房市場很活躍﹐而他自己又開了家中介公司﹐買賣都很方便。(newstarnet.com)
葛先生帶記者去溫州的新城區去看他的房產﹐在這個小區裡﹐他買了兩套房﹐一套已經出手﹐另一套他還留著准備等再升值後出手。(newstarnet.com)
葛先生﹕“它當時的地價很便宜﹐賣出來4千多﹐是可以達到6千多﹐我們來買時﹐已經接頂了﹐應該賣到7千多﹐所以我們一看﹐馬上就可以了。”(newstarnet.com)
記者﹕“當時買的時候多少錢﹖”(newstarnet.com)
葛先生﹕“6300多﹐賣的時候是8900﹐每平米掙了2000多。”(newstarnet.com)
葛先生告訴記者﹐這套房子他也是從別人手上買過來的﹐買主當初只花了4000多一平米買過來﹐葛先生接手時漲到了6000多一平米﹐一年後再賣出時就已經到了8900一平米﹐他每平米賺了2600元。(newstarnet.com)
葛先生﹕“他們現在買過去住也很滿意﹐他當時8000多現在是一萬多。”(newstarnet.com)
葛先生投資房產是從1998年開始的﹐當時﹐他自己開著一家(newstarnet.com)
房地產中介公司銷售二手房﹐當時溫州的二手房市場比較活躍並且升值很快﹐由于當時新樓盤非常少﹐葛先生于是開始投資二手房。(newstarnet.com)
記者﹕“二手房都是誰買呀﹖”(newstarnet.com)
葛﹕“買來自己住。”(newstarnet.com)
以後溫州房產市場真就像葛先生當年預測的那樣一路走高﹐在葛先生的辦公室﹐記者發現﹐許多二手房的價格都高達1萬元左右﹐葛先生告訴記者﹐由于溫州民間資金雄厚﹐房子的需求量很大﹐但由于土地存量較少﹐新樓盤的開發不能滿足需求﹐所以二手房的交易很火暴﹐這些房子的升值空間也很大﹐葛先生拿出溫州同人花園的兩份(newstarnet.com)
房價表﹐一份是這個樓盤剛開盤時的價格﹐一份是它一年後的價格﹐僅僅相隔一年﹐房價就漲了好幾倍。(newstarnet.com)
葛先生﹕“這是6000多﹐這是一萬多。”(newstarnet.com)
在那個升值了好幾倍的同人花園﹐葛先生投資了兩套房子﹐這兩套房子是他在開盤後在二手房市場買到的。(newstarnet.com)
葛先生﹕“我也是從人家手裡加價幾十萬買過來的﹐我們錢投進去差不多兩年了﹐當時賣6000多﹐現在漲到一萬多。”(newstarnet.com)
記者﹕“是不是當時開盤的時候樓很難買啊﹖”(newstarnet.com)
葛先生﹕“買不到。”(newstarnet.com)
記者﹕“什麼樣的人才能買這樣的樓啊﹖”(newstarnet.com)
葛先生﹕“都是關系戶﹐沒有公開發行﹐登在第一位也沒用﹐要的人太多。”(newstarnet.com)
記者﹕“沒出手吧﹖”(newstarnet.com)
葛先生﹕“沒有﹐准備長期持有。”(newstarnet.com)
記者﹕“買的時候多少錢一平米﹖”(newstarnet.com)
葛先生﹕“一套7千多﹐一套9千多。”(newstarnet.com)
記者﹕“現在這房子出手要多少錢﹖”(newstarnet.com)
葛先生﹕“大概1萬左右。”(newstarnet.com)
記者﹕“你預測最高價是多少﹖”(newstarnet.com)
葛先生﹕“1萬1到1萬3﹐還有很大的升值空間。”(newstarnet.com)
買進靠耐心﹐觀望靠信心﹐持有要有信心(newstarnet.com)
葛先生說﹐他買樓有個特點﹐專買品質好的樓盤﹐雖然價格貴一些﹐但它的升值空間非常大﹐而品質不好的樓﹐價格再低他也不要。(newstarnet.com)
葛先生﹕“有價值的樓盤永遠有上漲的空間。”(newstarnet.com)
記者﹕“那你是比較看中它的品質和品牌的﹖”(newstarnet.com)
葛先生﹕“品質品牌和他的實用價值﹐如果品質好﹐開發商用心去做﹐好的樓盤那它的價格是不可限量的。”(newstarnet.com)
葛先生說﹐由于這個樓盤是浙江著名開發商開發的﹐他好這個品牌﹐所以在房價已經漲到9800元時﹐他又買了一套﹐就是因為看好品牌帶來的升值潛力。(newstarnet.com)
葛先生﹕“他在造房子時我們經常去看﹐工程管理好﹐套型好﹐質量好﹐我們要加大投入的。”(newstarnet.com)
葛先生告訴記者﹐這些年他投資的房產來來回回也有幾十套了﹐由于把准了這個原則﹐他幾乎從來沒有虧過。(newstarnet.com)
記者﹕“有什麼訣竅﹖”(newstarnet.com)
葛先生﹕“買進靠耐心﹐觀望靠信心﹐我持有的話要有信心﹐當時我買過來﹐有些還往下降了300塊﹐那我們不怕﹐因為房子建好後肯定會漲﹐有信心。”(newstarnet.com)
葛先生告訴記者﹐他的一些投資房產的朋友也有做虧了的﹐葛先生指給記者看一個同樣是緊靠河邊的樓盤﹐這個樓盤在開盤時價格就很高﹐但是由于樓盤比較小﹐而且質量很一般﹐因此後來不僅沒升值反而還降了。(newstarnet.com)
葛先生﹕“04年的11月價已經升到8900-9000了﹐現在才8000﹐賣掉了還要征收稅﹐賣掉一套有些人大概要虧20萬。”(newstarnet.com)
葛先生說﹐他買樓一般都量力而行﹐有多大的現金流就做多大的量﹐他從來不做按揭﹐都是一次性付款﹐因此﹐不管政策和利率有什麼變動﹐他都從來不心慌。(newstarnet.com)
葛先生﹕“按揭給你70%﹐利率是4.59﹐你的收入跟不上的話﹐在銀行就失信了﹐所以我們買房要量力而行﹐比如說他自己有50萬﹐他去投資300萬､200萬這樣的樓盤﹐幾套投下去﹐然後這個宏觀調控一出來﹐利息一提高﹐他心理就發虛﹐馬上就要賣掉﹐賣掉的話就便宜﹐就虧本賣掉。”(newstarnet.com)
葛先生說﹐投資房產和投資股票一樣﹐最初的階段都出現過一定程度的瘋狂﹐但隨著市場逐步成熟﹐投資者也慢慢認識到﹐市場會有漲有跌﹐有賺有賠﹐所謂炒房賺的就是差價﹐房價漲有差價賺﹐房價跌的時候也像股市一樣﹐有逢低接盤的機會﹐關鍵是投資者需要了解市場的走勢和政策背景﹐才能在房價的漲漲跌跌中找准自己的投資方向。
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