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| 2006年8月11日21:28:22(京港台時間) |
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一個美籍華人在中國的房產證券化夢想
【星星生活-星网讯】
第一財經日報吳曉波／這名在華爾街有30年投資銀行經驗的外籍華人﹐如今卻扎根于西部某大省﹐努力推進其稱之為“房屋按揭證券化”的一項計劃。這名在華爾街有30年投資銀行經驗的外籍華人,如今卻扎根于西部某大省﹐努力推進其稱之為“房屋按揭證券化”的一項計劃。(newstarnet.com)
“很多美國同行都和我說﹐Peter﹐別再浪費時間了﹐你所提議的房屋按揭證券化不適合中國國情。但是我很自信﹐如果這個計劃沒有遇到太大阻礙﹐明年或者後年﹐一種新的金融工具就會迅速幫助眾多的中低收入人群實現置業的夢想。”坐在記者面前的PeterTang（化名）﹐淡定從容地述說著他理想中的宏偉藍圖。(newstarnet.com)
過去數年中﹐Peter帶著他的計劃與中國銀行界､證券界進行了廣泛探討﹐並在政府間不斷游說。而他的可行性調研報告也于今年初正式成形﹐與之相配套的新型房屋價格評估體系也正在設置中。(newstarnet.com)
這項計劃的要點是﹐由Peter所成立的信興投資管理有限公司以外資身份注冊後﹐通過取得的外匯額度﹐進行房屋按揭貸款發放。放貸之後﹐該投資公司將一定數量的在貸款期限､利率､抵押范疇類型等方面具備共性的抵押貸款﹐在金融市場上以發行債券的方式出售給投資者﹐包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔保的各種證券及票據。(newstarnet.com)
而這項計劃的特別之處在于﹐這一投資公司並非民間所熟悉的銀行身份﹐而且提供的住房按揭貸款﹐只針對中低收入階層﹐不做豪宅以及商業地產的按揭貸款。“設想最高的放貸額度將達到房屋評估價的85%~90%左右。”(newstarnet.com)
而他的設想是在房屋按揭證券化的可行性調研報告成形後﹐分三步走﹕按照資本市場的要求對抵押物資產進行具體分類﹐使其具有最初的可比性﹔將剝離後的按揭資產按照相同的價值形成若干“資產池”﹐對其進行管理﹔房屋按揭證券化。而這三步中最關鍵的幾點是﹕重構個人信用及擔保體系､住房抵押貸款擔保與保險體系､資信評估體系。(newstarnet.com)
“目前國內商業銀行的房屋評估體系還很不成熟。我們的價格評估體系將參照美國的模式﹐最基本的一點就是選取被評估物業方圓十公裡范疇內的十個以上的參照物﹐從房屋模型､戶型､裝修､地段､樓齡等多個方面進行詳細的綜合比較﹐最終得出其被評估的當天的最真實價值表現。”(newstarnet.com)
Peter表示﹐他們的個人信用評價體系﹐也將參照美國模式﹐與中國國情結合。“比如說﹐國內居民沒有通過信用卡消費或者貸款以獲得個人信用證明的習慣﹐那麼我們可以選取他的日常生活繳費單據﹐比如電費單､物業費､稅費等﹐透視其的消費習慣﹐評估其信用價值﹐從而決定發放的貸款額度。而且只要你把房子抵押了﹐就無須經過按揭中介為你提供擔保證明這道繁冗的程序。”(newstarnet.com)
目前﹐我國在住宅方面還沒有國家的法律或法規﹐1998年才推行個人住房擔保貸款管理辦法﹐但僅是部門規章﹐其他相關配套的法律法規也需要完善。(newstarnet.com)
兼具四川省工商聯涉外經濟顧問身份的Peter卻在政府支持這一點上頗為自信。“為什麼我們首先選擇在西部地區搞這種模式而不是在沿海﹖因為這裡的居民更需要這一類產品來滿足他們的需要﹐而地方政府也更需要這類金融工具來減輕銀行的負擔。政府方面對我們的做法很欣賞﹐我們也達成了某種程度上的共識。(newstarnet.com)
在尋找投資者方面更不成問題﹐只要批文一下﹐願意支持這個計劃的人﹐可以從廣州的這間茶樓一直排到深圳去。”但是他也坦承﹐雖然不少中小型銀行對他的計劃很感興趣﹐但是四大行對其的態度都頗為排斥。(newstarnet.com)
“首期的放貸額可能達到5億元人民幣左右,但是只會把其中3億元作為證券化的試水產品。”Peter表示。在中國﹐高速增長的商業銀行個人住房貸款﹐對資產流動性提出了越來越高的要求。銀行吸收的資金以短期為主﹐而發放的住房貸款卻幾乎都是10年甚至20､30年﹐資金短缺的問題也將浮出水面﹐這些問題都加劇了房屋抵押貸款證券化推出的迫切性。(newstarnet.com)
部分商業銀行1998年就開始提出自己的方案﹐希望能開辦住房抵押貸款證券化業務。而2005年﹐建行更是獲得央行批准﹐將100億元的住房抵押貸款證券化﹐目前已經獲批。來自美國的這棵嫁接的房屋按揭證券化“果樹”﹐能否在眾多國有銀行之前﹐在中國開花結果﹐成為新調控時期助推中低收入人群解決住房問題的良藥﹐似乎仍然是未知之數。
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